Mietrecht
Mietrecht
1. Fristlose Kündigung des Wohnraummieters, wenn dieser den Vermieter beleidigt hat
Urteil des AG München, Az: 411 C 8027/13
Nach Urteil des AG München kann die Beleidigung des Vermieters mit den Worten „Sie sind ein Schwein“ eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorausgegangen ist. Eine solche Beleidigung – so das Amtsgericht München – stelle eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter dar. Der Vermieter ist danach zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
2. Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung
Urteil des BGH vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13
Der BGH hatte sich in seinem Urteil mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht gleich räumt.
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat festgestellt, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Klägerin deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dabei können offen bleiben, ob der Beklagte, wie das Berufungsgericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.
3. Verlust eines Wohnungsschlüssels
BGH-Urteil, Az: III ZR 205/13
Der BGH hat entschieden, dass die Schadenspflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr erforderlich ist.
4. Gewerbe in Wohnung kann Mietkündigung rechtfertigen
Urteil des BGH, Az: VIII ZR 165/08
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten eines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, je nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Miete ausgehen, als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werde für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem zu entscheidenden Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin, kommt ein Anspruch auf Erstattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.
5. Vermieter kann bei Balkonverglasung verbieten
AG München, Urteil vom 11.07.2012 – 472 C 7527/12 –
Ein Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen an seinem Eigentum nur mit seiner schriftlichen Einwilligung vorgenommen werden können. Es spielt dann auch keine Rolle, ob diese Veränderung zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt oder optisch nicht störend ist. In dem vom Amtsgericht München zu beurteilenden Fall brachte der Mieter auf dem Balkon der Mietwohnung eine ganzflächige Verglasung an. Der Vermieter forderte den Mieter auf, die Balkonverglasung zu beseitigen. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter recht. Der Vermieter habe einen Anspruch auf Beseitigung. Bereits nach dem Mietvertrag bedürfen bauliche Änderung der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche Regelung sei auch wirksam, da sie Ausübung des Eigentumsrecht des Vermieters sei. Dieser dürfe entscheiden, wie er sein Eigentum gestalte. Die erforderliche Einwilligung lag nicht vor. Diese klare Regelung schließt danach eigenmächtige Veränderung seitens des Mieters ausdrücklich aus. Es sei daher auch unerheblich, ob die Verglasung störe oder einen Mangel ausgleicht. Bezüglich Letzterem habe der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, den er auch geltend machen könne. Auf dem Beseitigungsanspruch hätten allerdings etwaige Mängel keinen Einfluss.